Le démembrement de propriété est un mécanisme qui vise à séparer la pleine propriété d’un bien à travers une convention signée entre deux ou plusieurs parties : la nue-propriété et l’usufruit. D’ailleurs, il est possible de démembrer n’importe quel type de bien. Mais est-ce vraiment une solution rentable pour les deux parties ?
Comment se déroule l’achat en démembrement ?
Lors de l’achat d’un bien immobilier, les deux parties se partagent le prix d’achat ainsi que les frais. En moyenne, le nu propriétaire paiera environ 60 % du prix convenu et le reste sera à la charge de l’usufruitier. Ce dernier pendant toute la durée du démembrement conservera un droit similaire à celui d’un propriétaire. De la sorte, s’il décide de mettre en location la maison, il percevra les loyers. En contrepartie, il doit assurer l’intégralité des frais, impôts et charges divers. À l’issue du démembrement, c’est le nu-propriétaire qui récupère de plein droit sa propriété sans impôt ni taxe. Depuis quelques années, le demembrement scpi est aussi accessible aux particuliers et professionnels recherchant un placement rentable. Les sociétés de gestion proposent l’achat de la nue-propriété et/ou de l’usufruit selon le choix de l’investisseur.
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété varie selon la durée de démembrement. Dans le cadre d’un usufruit viager qui prend fin au décès de l’usufruitier, la valeur va dépendre de l’espérance de vie de ce dernier et de la valeur du bien. En revanche, en cas d’usufruit à durée déterminée, la valeur est limitée à 23 % par période de 10 ans. Si vous êtes intéressé par le démembrement de propriété, rendez-vous sur demembrement.fr
Pourquoi se tourner vers le démembrement de propriété ?
Le démembrement est avant tout un outil très efficace pour transmettre un patrimoine à ses enfants. En cas de donation, le donateur profite d’un abattement de 100 000 euros, donc il ne sera pas imposé. Il est aussi possible de donner l’usufruit à ses enfants. Les parents auront alors le privilège d’aider financièrement leurs enfants d’une manière indirecte. En même temps, ils ne paieront pas d’impôts sur les loyers perçus. Par ailleurs, ce mécanisme permet d’être exonéré de l’IFI sur la quote-part de l’usufruit.
Si vous faites l’acquisition d’un démembrement par le biais d’une SCPI, les parts sont vendues à prix cassé, avec une décote de 30 à 40 %. Vous pouvez donc réaliser de belles économies. Et à la fin de la période de démembrement, le bien sera remembré automatiquement, et vous n’aurez pas à payer de frais de mutation ou de transmission. Pour le nu-propriétaire, il ne paie aucune dépense liée au logement et ne s’occupe de rien.
Investir en démembrement : quelles précautions prendre ?
Vous voulez investir en demembrement ? Avant de vous lancer, pensez d’abord à définir vos objectifs patrimoniaux pour faire le bon choix : préparation de la succession, optimisation de la fiscalité… Il est en effet possible de se pencher sur un démembrement de propriété en immobilier ou en contrat d’assurance vie. Pour les personnes qui n’ont pas besoin d’un revenu dans l’immédiat, la nue-propriété peut être une bonne alternative. Ainsi, elles pourront augmenter leur fiscalité en laissant la charge des impôts à l’usufruitier. Par contre, un investisseur souhaitant se constituer un revenu régulier sur une période déterminée optera plutôt pour l’usufruit.
Il est également important de bien déterminer la durée du démembrement. Dans le cas d’un démembrement temporaire, la durée est fixée dans le contrat, en revanche, le démembrement viager ne cessera qu’à la mort de l’usufruitier. Au moment de l’achat, soyez très attentif à la qualité du bien et à son emplacement. L’idéal, c’est de comparer les offres avant de prendre un engagement. Pour vous aider dans la concrétisation de votre projet, n’hésitez pas à demander l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine.
